Maria Melnikova, plánovačka města a výzkumná pracovnice v berlínském kompetenčním centru pro velké obytné oblasti, „Nejen panely: Německé zkušenosti v oblastech hromadného bydlení“je k dispozici ke stažení na jejích oficiálních stránkách masshousing.ru.
Online prezentace a diskuse o knize, kterou organizuje Vysoká škola ekonomická, se uskuteční 16. prosince 2020 v 19:00. Podrobnosti najdete zde.
Ve východním Německu je podíl privatizovaného bydlení (3,5%) velmi nízký, protože pouze jednotliví nájemci chtěli po rekonstrukci koupit své byty za cenu 1 000 EUR za 1m² nebo více. (BENN, 2007, s. 29).
Domy z doby hromadné výstavby byly postaveny přibližně ve stejnou dobu. Proto je nutné současně obnovit technický stav mnoha budov. Jedná se o jeden z nejambicióznějších a nejobtížnějších úkolů při organizování dalšího rozvoje oblastí hromadného bytového rozvoje.
Zvláštností Německa je, že převážná část fondu v panelových oblastech patří velkým vlastníkům (bytové společnosti, družstva). To zjednodušuje organizaci procesu obnovy fondu. Namísto společenství vlastníků jedná jeden subjekt zpravidla finančně stabilní. V Německu však existuje další postup modernizace budov - rekonstrukce bytového fondu v historických čtvrtích, kde byty v mnoha budovách vlastní soukromé osoby. Pro práci s takovými územími byl na legislativní úrovni vytvořen systém pro práci s rekonstrukčními procesy - území sanitace (německy Sanierungsgebiet) a agentura rehabilitace (německy Sanierungsträger). Tato zkušenost může být pro Rusko zajímavá.
Zachování a modernizace národního bytového fondu je jedním z hlavních úkolů rozvoje německé národní ekonomiky. Za bytový fond neodpovídají pouze vlastníci, důležitou roli hraje stát. Vytváří podmínky, za nichž mohou vlastníci přijímat účinná opatření ke zlepšení technického stavu svých budov.
Zachování a modernizace bytového fondu je jedním z hlavních témat rozvoje koncepcí rozvoje měst. Pro městské úřady je tento úkol často důležitější než nová výstavba, protože ukazatele uvádění bytového fondu do provozu zpravidla nikdy nepřesahují 1% bytů ve městě.
KfW, Spolková rozvojová banka Německa, hraje důležitou roli při energetické modernizaci budov. Od roku 1990 banka investovala přibližně 68 miliard eur do bytového fondu východního Německa. To umožnilo vlastníkům (bytovým podnikům, bytovým družstvům, sdružením obyvatel) renovovat více než 65% bytového fondu, který sestával hlavně z panelových domů.
„Nejsme dost bohatí na to, abychom žili v nekvalitním bytovém fondu“
Ve sjednoceném Německu byl socialistický panelový bytový fond považován za „nedokončený“. Za prvé proto, že na fasádě chyběla vrstva izolace. V důsledku neustálého působení srážek na vnější stěny se zhoršoval technický stav nosných konstrukcí. To se stalo důvodem pro rychlou a rozsáhlou reorganizaci.
Podle projektu BEEN mohou panelové budovy snížit primární tepelnou energii o 40–50% (BEEN, 2007). Při rekonstrukci panelového fondu v Berlíně bylo možné dosáhnout indikátoru 60 kWh primární energie na čtvereční. m obytného prostoru ročně, což je více než dvakrát nižší než průměr v Berlíně (148 kWh na m2 za rok).
Německo se stalo lídrem v oblasti renovace bytů mezi zeměmi východní Evropy, protože mělo nejlepší poměr nákladů na bydlení a veřejné služby k příjmům obyvatel. Podle Iniciativy pro bydlení IWO pro východní Evropu dnes dosahuje míra renovace bytových budov v sériovém vývoji 85% (IWO, 2018).
Rekonstrukce budov v Berlíně
Okresy na okraji Berlína byly prvními oblastmi ve východním Německu, které prošly rozsáhlou rekonstrukcí. Iniciativa pochází od městských úřadů: v roce 1992 byla na příkaz berlínského Senátu vyvinuta „Encyklopedie panelových budov“. Obsahoval seznam možných opatření pro modernizaci všech sérií průmyslové bytové výstavby v NDR s výpočtem jejich nákladů. Teoretická doporučení byla v praxi ověřena implementací několika pilotních projektů v Berlíně. Na základě této práce mohli vlastníci budov a zástupci bank snadno odhadnout náklady na modernizaci.
V roce 1993 zahájil berlínský senát program na podporu renovace a modernizace budov. Podle tohoto programu měli vlastníci vlastnit 15% vlastních prostředků potřebných k reorganizaci. Poté mohli požádat o půjčku od KfW Bank. Berlínský senát rovněž poskytl další podporu. Dokončení renovace všech panelových budov ve východním Berlíně (270 000 bytů) bylo plánováno do 10 let (Divigneau, 2010). Průměrná investice do jednoho bytu činila 20 000 EUR (BENN, 2007, s. 85).
Vlastnictví nebylo při získávání finanční podpory důležité. Z organizačního hlediska by samozřejmě bylo snazší modernizovat velké bytové společnosti a družstva. Rovněž budovy, ve kterých byty patří soukromým vlastníkům, se mohly těchto programů účastnit za stejných podmínek.
Opatření hromadné renovace v Německu nebyla provedena pro jednotlivé budovy, ale v rámci čtvrtletí jako celku. Velcí vlastníci vypočítali potřebu investic pro každé čtvrtletí a vypracovali harmonogramy reorganizace. Stav bytového fondu ve čtvrti Hellersdorf v Berlíně v roce 1989 a po první vlně modernizace v polovině 90. let. To umožnilo berlínské vládě naplánovat výdaje regionálního rozpočtu na program podpory (Divigneau, 2010).
Hlavními kritérii při vývoji programu hromadné nápravy byla nákladová efektivita modernizačních opatření a uvážlivé uplatňování opatření energetické účinnosti.
V mnoha oblastech byla rekonstrukce provedena bez přesídlení obyvatel. Z tohoto důvodu vznikly zvláštní požadavky na organizaci stavby. Klíčovým požadavkem je provádět práce s nejmenším počtem stížností obyvatel. Za tímto účelem pracoval na stavbě speciální konzultant, který mohl v reálném čase odpovědět na všechny otázky týkající se stavebních prací. Bytové společnosti přilákaly k provedení prací několik firem najednou. Ve všech zakázkách byla podmínka: pokud jedna ze společností neplní své povinnosti, druhá je splní, přičemž na sebe vezme další práci. Nájemcům tedy zaručili, že všechny práce budou dokončeny včas. Prioritou byla navíc kontrola kvality práce - zástupci majitele denně dokumentovali veškerou skrytou práci.
Modernizace vytápěcích, odvodňovacích a ventilačních systémů znamenala další práce uvnitř bytů, po nichž následovala oprava koupelen a kuchyní. Tyto práce byly rovněž prováděny bez přesídlení. Práce uvnitř jednoho bytu trvala díky použití prefabrikovaných konstrukcí pouze 5 dní. Práce na různých podlažích byly synchronizovány pomocí stoupaček, což obyvatelům umožnilo využívat koupelnu a kuchyň svých sousedů na schodišti.
Rozsáhlá rekonstrukční opatření umožnila přizpůsobit bytový fond moderním technickým požadavkům a snížit náklady na veřejné služby o více než polovinu. V současné době se renovace budov neprovádí v takovém objemu. Majitelé pracují na základě dlouhodobých 30letých modernizačních programů a je pečlivě vypočítán ekonomický efekt každé akce.
Jaké typy budov jsou při dovybavení nejúčinnější?
Německá rehabilitační zkušenost ukazuje, že z finančního hlediska je nejefektivnější rekonstruovat pětipodlažní budovy za předpokladu, že není nutné stavět výtahy. Vzhledem k tomu, že výtahy jsou nezbytné pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace, lze finanční podporu na jejich výstavbu získat dodatečně prostřednictvím fondů zvláštních programů. Je mnohem obtížnější renovovat budovy nad 10 podlaží, protože je to drahé a technicky náročné. Německo má však zkušenosti s energetickou modernizací výškových budov. V takových projektech se často provádějí pouze určité typy prací, které jsou pro obyvatele výhodné a nákladově efektivní.
Většina budov byla modernizována při zachování stávajícího uspořádání bytů a počtu podlaží. Jednotlivé projekty se změnami v plánech bytů, demontáží horních pater byly prováděny na náklady vlastníků nebo na náklady programu „City Reconstruction East“. Ale byly to ojedinělé případy. Pilotní projekty ukázaly, že je snazší budovu úplně zbourat a postavit novou, menší a v souladu s moderními standardy.
Projekty s podlahami nadstavby jsou obtížnější než jednoduchá modernizace, protože je nutné posílit struktury a aktualizovat inženýrskou infrastrukturu v budově. Realizují se v oblastech, kde je vysoká poptávka po bydlení, a oblasti na okraji měst takové často nejsou. Řešení s nástavbou a připojenými úseky však mohou být zajímavá, když je nutné poskytnout horním patrům budovy přístup výtahem za nejnižší cenu. Nejprve je výtahová šachta položena v připojené části budovy. Poté je postavena samotná budova a přístup k bytům v horních patrech je zajištěn chodbami mezi starou a novou částí budov.
Co se dnes děje v oblasti modernizace bydlení
Na začátku 21. století začalo Německo aktivně rozvíjet „zelenou“ekonomiku. Energetická účinnost v rezidenčním sektoru má velký význam. Od roku 2002 je na legislativní úrovni v platnosti „Nařízení o úsporách energie - EnEV“. Podle § 9 tohoto ustanovení mají vlastníci povinnost provést opatření na modernizaci otopných soustav při rekonstrukci budovy (snížení spotřeby energie na minimálně 100 kWh primární energie na m2 plochy bytu za rok) (BENN, 2007).
Kromě parametru „spotřeba primární energie“hraje důležitou roli v „nařízení o úsporách energie“také „koeficient přenosu tepla“. Odráží průměrné tepelné ztráty v celém obvodovém plášti budovy. Zákon stanoví maximální přípustné hodnoty pro tyto parametry. Společnost KfW však vyvinula několik možností podpory ke stimulaci vyšší míry energetické účinnosti (pro budovy s mírou spotřeby nižší než 100, 85, 70, 55 kWh primární energie na čtvereční M bytové plochy za rok). Čím lepší indikátor energetické účinnosti, tím vyšší je částka možné dotace na splácení půjčky (IWO, 2018).
Co se stane v jiných zemích?
Cíl zlepšení energetické účinnosti v bydlení hraje důležitou roli v politice Evropské unie. 2005 až 2007 byl realizován meziregionální projekt „Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock“(BENN). Jeho cílem bylo vyvinout strategie a nástroje pro energeticky efektivní renovace budov v zemích pobaltského regionu (Litva, Lotyšsko, Estonsko a Polsko). V Estonsku a Litvě je tedy podíl soukromých vlastníků velmi vysoký (96% a 97%). Privatizace bydlení po rozpadu Sovětského svazu byla prakticky zdarma (cenu bylo možné zaplatit privatizačními certifikáty / poukázkami). To vše je velmi podobné situaci v Rusku (BEEN, 2007).
Projekt hledal odpověď na otázku, zda je v těchto zemích možné zopakovat zkušenost s hromadnou rekonstrukcí budov, jako tomu bylo ve východním Německu. Odborníci analyzovali legislativu, porovnali situaci v ekonomice a v oblasti bydlení a komunálních služeb v pobaltských zemích, Polsku a Německu. Rovněž odhadli náklady na reorganizaci a vypočítali finanční možnosti vlastníků, aby ji zaplatili. Vzhledem k vysokým nákladům na půjčky a nízkým příjmům obyvatel v pobaltských zemích od roku 2007 (rok zahájení projektu BEEN) dosud nebylo možné realizovat rozsáhlé rehabilitační programy. Pouze bohatí majitelé mohli svůj dům vylepšit. Ale po bezplatné privatizaci bylo složení obyvatel domu zpravidla smíšené.
Výsledkem projektu bylo doporučení, že masivní reorganizace může být financována dlouhodobými levnými půjčkami, které jsou poskytovány na úkor nízkých úrokových sazeb ve státních bankách. Procento lze dále snížit prostřednictvím rozpočtových dotací. Byt zaručuje splácení úvěru - jinak si ho banka vezme. Je však nezbytně nutné vyvinout nástroje na podporu rodin s nízkými příjmy. Důležitou podmínkou je potřeba provést komplexní reorganizaci. Krok za krokem nebo jejich spontánní kombinace by neměly být předmětem podpory.
Alternativním mechanismem financování je „uzavírání smluv“. V tomto případě investor (například stavební společnost) nabízí majitelům domů, aby na vlastní náklady provedli celý soubor plánovaných opatření na úsporu energie. V takovém případě se společenství vlastníků nemusí starat o nalezení financování a poskytnutí záruky na splácení úvěru. Investor požaduje pouze podepsání smlouvy, ve které se vlastníci bytů zavazují platit každý měsíc určitou částku za provedené práce (například 15 eur za byt měsíčně po dobu 20 let).
Podle Thomase Janickiho, člena správní rady iniciativy pro bydlení ve východní Evropě v Berlíně: mechanismy pro její následné řízení “. Hlavním problémem nyní je, že majitelé domů, kteří mají schopnost platit za energeticky účinné upgrady svých domů, jsou závislí na souhlasu nezajištěných majitelů domů, kteří nejsou schopni platit náklady na renovaci, i kdyby chtěli (Yanitski, 2011).
Estonsko
V Estonsku je 96% budov v soukromém vlastnictví. Asi 60% obyvatel žije v bytových domech postavených v letech 1961 až 1990.
Proces modernizace budov v Estonsku začal v roce 2000. Finanční instituce se zajímaly o vydávání půjček a mohla je získat nejaktivnější a nejsolventnější sdružení vlastníků domů. Finanční agentura KredEx, založená v roce 2001, poskytla sdružením vlastníků záruky za získání půjček od soukromých bank (Leetmaa, 2018).
V roce 2009 byl revolvingový fond KredEx vytvořen ve spolupráci s Evropským fondem pro regionální rozvoj, fondem na podporu energeticky účinných modernizací budov. Díky vytvoření tohoto fondu se v Estonsku objevil vhodnější systém podpory založený na kombinaci půjček, záruk za půjčky a grantů. O financování může požádat jakýkoli dům, kde se po rekonstrukci sníží spotřeba energie o 20–30%. KredEx poskytuje 20leté půjčky s průměrnou úrokovou sazbou 4%. Majitelé musí poskytnout 15% prostředků (mohou to být jejich vlastní prostředky nebo půjčky od jiných bank).
Sdružení vlastníků může také požádat o grant od společnosti KredEx ve výši 15 až 35% nákladů na modernizační práce, v závislosti na dosažení určitých norem energetické účinnosti a použití speciálních technologických řešení (například rekuperace tepla) Systém). V období 2010–2014 bylo za podpory společnosti KredEx (Kurnitski, 2018) modernizováno 663 budov (1,9 mil. M2). Od roku 2015 byly požadavky na větrání budov upraveny tak, aby získaly granty. V letech 2015 až 2019 byly financovány projekty rekonstrukce dalších 400 budov.
V domech pozdější série byly použity vysoce kvalitní třívrstvé panely, které nevyžadovaly další izolaci. Komplexní rekonstrukční opatření proto nezahrnovala vizuální transformaci fasády, aby nedošlo k plýtvání penězi na čistě estetické řešení.
Litva
V Litvě je 97% budov v soukromém vlastnictví.
Program modernizace bytových domů v Litvě existuje od roku 2005. Zahrnuje financování energetické obnovy budovy prostřednictvím půjčky s nízkým úrokem (půjčka na 20 let, fixní 3% na prvních 5 let). Splátky splátek půjčky se téměř rovnají snížení poplatků za služby po modernizaci (především na vytápění). Program se tak snaží zajistit, aby obyvatelé neměli další finanční zátěž.
Program rovněž poskytuje řadu rozpočtových dotací na pokrytí nákladů na řízení projektu, vypracování projektové dokumentace a kontrolu kvality stavebních prací. Od roku 2012 existuje systém grantové podpory investic do pozemního stavitelství (30% nákladů pro všechny, 100% pro rodiny s nízkými příjmy). Může být použito sdruženími vlastníků, kteří plánují provést významnou rekonstrukci budovy.
Od roku 2013 se v programu objevil druhý model, který zahrnuje aktivní účast obcí. Město jmenuje správce projektu a také připravuje investiční projekt pro vlastníky domů. Po odsouhlasení plánu modernizace budovy vlastníky správce bere vypůjčené prostředky, organizuje výběrová řízení, odpovídá za realizaci všech opatření a finanční řízení. 80% projektů v programu spravují správci jmenovaní obcemi (Smaidžiūnas, 2018). Pokud vlastníci s nízkými příjmy nesouhlasí s modernizací, jsou připraveni o dotace na platby za veřejné zdroje.
Provedené změny zvýšily atraktivitu programu - ke konci roku 2019 bylo zrekonstruováno 2 176 zařízení; dalších 421 domů je v procesu modernizace.
Program spravuje Agentura pro rezidenční energetickou účinnost (BETA). Mezi jejich povinnosti patří schvalování projektů na modernizaci budov účastnících se programu a sledování procesu implementace ve všech fázích. Od roku 2015 realizuje BETA s podporou Východoevropské iniciativy pro bydlení (IWO) projekt „Energeticky efektivní renovace městských oblastí v Litvě“, jehož cílem je najít model komplexní renovace obytných oblastí a čtvrtí. Rovněž realizují školicí program pro zaměstnance obcí v oblasti integrované energeticky účinné modernizace obytných oblastí.
Lotyšsko
V Lotyšsku je podíl soukromých vlastníků 85%. Asi 95% budov postavených v letech 1941 až 1992 vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci z důvodu nízké energetické účinnosti a nedostatku nezbytných opatření údržby v předchozích obdobích (Jörling, 2018, s. 1).
V roce 2009 zahájila lotyšská vláda spolu s Evropským fondem pro regionální rozvoj program Zlepšení tepelné izolace bytových domů s více byty.
Od roku 2015 ALTUM působí v Lotyšsku - státní instituci finančního rozvoje, která byla vytvořena s podporou ministerstva hospodářství a ministerstva financí. ALTUM realizuje program na zlepšení energetické účinnosti bytových domů s více byty. Majitelé poskytují společnosti ALTUM technickou dokumentaci k modernizaci a společnost ALTUM poskytuje bankám záruky za vydání dlouhodobého (až 20 let) úvěru sdružení vlastníků. V roce 2016 byl založen Lotyšský baltský energetický energetický institut (LABEEF), který má společnostem pomoci provádět energeticky efektivní renovace na základě smluv o energetických službách (Jörling, 2018).
V roce 2018 bylo dokončeno přibližně 740 projektů na modernizaci budov (celkem v Lotyšsku - 53 tisíc bytových domů) (Blumberga, 2018).
Klíčové úspěchy ze zkušeností pobaltských zemí
Výsledky pobaltských zemí ukázaly, že je možná modernizace fondu, kde jsou všechny byty v soukromém vlastnictví. To však vyžaduje podmínky, za nichž mohou vlastníci jednat nejúčinněji. Fungující systém na podporu modernizace budov nelze vytvořit v krátké době. Je třeba sledovat, jak sdružení vlastníků reagují na program, a je třeba zlepšit mechanismy financování. Jedná se přesně o proces, který probíhá v pobaltských zemích za poslední dvě desetiletí.
Zkušenosti těchto zemí ukazují, že program modernizace energetiky je pro stát ekonomicky výhodný, protože se objevují nové společnosti, zvyšují se pracovní místa a platby daní.
Jedním z problémů zaznamenaných ve výzkumných zprávách o vyhlídkách na rehabilitaci v pobaltských zemích je malý počet obytných budov a menší počet obyvatel než ve východním Německu. To brání možnosti vytvoření stabilních a nezávislých finančních institucí a dosažení vysoké míry modernizace. V Německu bylo původně možné investovat značné množství finančních prostředků do programu modernizace, protože jich bylo mnoho, kteří chtěli realizovat projekty. Následné projekty byly financovány z prostředků, které byly přijaty jako splátky půjčky (Jörling, 2018). V tomto ohledu je Rusko slibnější pro masovou reorganizaci.
Pro země EU je pobídkou k modernizaci budov zlepšení energetické účinnosti ekonomiky, snížení závislosti na vývozu energie a dopadů na životní prostředí. V Rusku tyto otázky nejsou na pořadu jednání. Kvalita obytných budov sovětského období se však neustále zhoršuje. Podle průzkumů bytového fondu ve městě Ufa je doba bezproblémového provozu u 60–70% panelových budov pouze 15 let (Samofeev, 2018). Poté může existovat riziko zhroucení části stěnových panelů, které jsou nosnými konstrukcemi budov. K jejich zachování je nutné provést komplexní reorganizační opatření. Tepelná izolace fasád zastaví proces každoročního zmrazování a rozmrazování stěnových konstrukcí, v důsledku čehož se jejich stav zhoršuje. V Rusku je dnes zapotřebí rozsáhlý program renovace bytových domů s funkčními nástroji finanční podpory.
Potřeba profesionálního manažera organizovat reorganizaci
Odborníci IWO poukazují na to, že komunity soukromého vlastnictví v postsocialistických zemích jsou často neschopné, pokud jde o dovybavení budov energií. Reorganizace je složitý proces s mnoha riziky pro vlastníky. První fáze již vyžadují finanční náklady. Zároveň však ještě není jasné, zda bude možné dosáhnout výsledku. Omyl v kterékoli fázi (koncepce, projekt, stavební práce) může vést k tomu, že nebude dosaženo cílů sanace.
Proto otázka renovace budov není jen otázkou financování. Komunita vlastníků potřebuje organizační podporu.
Organizace renovace budovy zahrnuje následující etapy (Smaidžiūnas, 2018):
• příprava koncepce obnovy budovy;
• pořádání valné hromady vlastníků a rozhodování o reorganizaci;
• vypsání výběrového řízení na vypracování projektové dokumentace;
• podpora procesu přípravy projektové dokumentace;
• výběrové řízení na stavební práce;
• financování práce (získání půjčky, žádost o granty);
• kontrola a přejímka stavebních prací.
Například, jak je popsáno výše, počet účastnických domů v programu vzrostl v Litvě poté, co začali jmenovat externího manažera (Smaidžiūnas, 2018). Dalším důležitým mechanismem byla schopnost pokrýt náklady na správu projektu prostřednictvím grantů.
Renovační agentury pro obytné oblasti v Německu
Proces renovace se komplikuje, pokud jde nejen o jednu budovu, ale o několik bloků nebo o území obytné oblasti jako celku. V tomto případě je nutné synchronizovat zájmy velkého počtu účastníků a nastavit mnoho paralelních procesů.
V Německu existuje nástroj „reorganizace území“pro řešení těchto problémů. Jeho pravidla jsou zakotvena ve stavebním zákoně. O přidělení tohoto stavu území rozhoduje městská správa. Město poté najme nezávislou společnost - „reorganizační agenturu“. Mezi jeho úkoly patří koordinační plány modernizace budov a pozemků. Vlastníkům, kteří se na základě vypracovaného plánu účastní procesu modernizace, je snazší dohodnout se na projektu a získat zvýhodněné půjčky a dotace.
Renovace by neměly být spojovány se stavebními společnostmi působícími na staveništi. Jedná se o důležitou podmínku zakotvenou v právních předpisech. Zaručuje, že během realizace projektu budou zájmy obyvatel převažovat nad zájmy stavitelů.
„Sanitační agentura“(německy Sanierungsträger) vykonává následující funkce:
• vypracuje obecný plán transformace pro „sanitační oblast“(německy: Sanierungsgebiete);
• organizuje veřejné diskuse a schvaluje plán se všemi zúčastněnými stranami;
• koordinuje soukromé a veřejné investice;
• odpovídá za realizaci aktivit, které jsou financovány z rozpočtu;
• zapojuje vlastníky do realizace projektu;
• Pomáhá komunitám vlastníků zajistit podle potřeby výstavbu dodatečných zařízení (za příplatek).
Zavádění nových druhů nemovitostí s technickou obnovou fondu
Převládání soukromého vlastnictví v bytových domech je výzvou pro dlouhodobé udržení technického stavu bytového fondu. Vlastnická společenství, která byla v určité fázi úspěšná, za 10 let, kdy jsou vyžadovány další kroky, nemusí být tak účinná. Sociální heterogenita se stává další překážkou společného postupu. Problém je v tom, že „vlastníci, kteří jsou ochotni a schopni platit za modernizaci svých domovů, jsou právně závislí na souhlasu vlastníků s nízkými příjmy“(BENN, 2007). To negativně ovlivňuje ekonomický rozvoj země jako celku.
Je proto nutné přemýšlet o tom, jak zavést alternativní formy vlastnictví v oblastech hromadného rozvoje bydlení: družstva a bytové společnosti, které mohou dlouhodobě fungovat efektivněji.
V Německu v 90. letech. pobídkou pro vytvoření nových bytových družstev v oblastech hromadného rozvoje bydlení bylo to, že se na modernizaci fondu mohli spolehnout na další financování. Podobný scénář lze realizovat v Rusku.
K převodu části bytového fondu do vlastnictví bytových společností může dojít v době, kdy technický stav budov na území dosáhne minimální přípustné hodnoty a vlastníci nejsou připraveni udělat nic pro jeho zachování. Poté se v procesu obnovy fondu může změnit druh nemovitosti - někteří z majitelů se mohou stát nájemci a k obnovení technického stavu dojde na náklady bytového podniku.
Jde samozřejmě pouze o hypotetické scénáře. Musí však být brány v úvahu. Uplatňování těchto mechanismů vyžaduje pečlivou analýzu a přizpůsobení právních podmínek. Kromě toho bude nutná úprava bytové politiky země jako celku. Hovoříme-li o Rusku, měla by být především zastavena bezplatná privatizace a měla by být věnována větší pozornost zachování stávajícího bytového fondu.
