Publikujeme článek autorů projektu „VIVA-Lefortovo“, studentů programu NLTR, kteří se tématem unesli, po studiích spojili do skupiny „Team 123“a pokračovali ve své práci. Podstatou projektu je návrh integrovaného rozvoje části okresu Lefortovo, která je dnes přetížena nečinnými průmyslovými zónami a vyznačuje se nízkou kvalitou městského prostředí. V tomto článku diskutují členové skupiny o možnosti vytvoření pěšího bulváru mezi Hammerem a Sicklem, který Don-Stroy plánuje proměnit v obytný komplex Symbol, kancelářské centrum CROC a nábřeží Yauza do roku 2025–2026. Takový bulvár by umožňoval procházky z dálnice Entuziastov přes bývalé kladivo a srp, do zrekonstruovaného závodu Kristall, statku Yauz od Stroganovů a dále po celním mostě na druhou stranu řeky do ulice Nizhnyaya Syromyatnicheskaya a Artplay. Mezitím Don-Stroy představil na veřejných slyšeních konaných v dubnu 2015 upravený projekt, který se liší od vítězného, kde v místě železniční trati není osa chodce a vnitřní bulvár končí uvnitř obytného komplexu Symbol, aniž by opustil město.
Připomínáme, že první místo v žebříčku poroty za koncepci rekonstrukce Hammer and Sickle obsadil projekt MVRDV, ale poté byl na základě rozhodnutí vývojáře prohlášen vítězem projekt LDA.
Níže je uveden článek autorů výzkumného projektu. ***
V rámci vzdělávacího programu „Noví lídři územního rozvoje“NLTR (program organizují MARSH a RANEPA) jsme studovali městskou oblast, část okresu Lefortovo. Absolventi, jimž osud regionu není lhostejný, se zařadili do skupiny Team 123, která nadále pracuje na projektu VIVA-Lefortovo. Identifikovali jsme několik lokalit, jejichž transformace by mohla významně přispět k rozvoji infrastruktury okresu a zvýšit komfort bydlení pro stávající i budoucí obyvatele, některé z těchto návrhů mají pro město hmatatelné výhody.
S využitím naší práce jako příkladu bychom chtěli ukázat řadu městských problémů, věnovat pozornost problémům, které často vypadají z dohledu při vývoji projektů na podobných územích:
- Proč konektivita území na místní úrovni vypadává ze zorného pole návrháře?
- Jak mohou bývalé průmyslové zóny organicky zapadnout do stávajícího městského kontextu?
- Proč je celková kvalita městského prostředí na nízké úrovni?
- jako ekonomika města, vč. je výše základu daně propojena s městským kontextem?
V našem článku se nebudeme ponořit do teoretických aspektů problému, ale pokusíme se na konkrétním příkladu ukázat, jaké mechanismy a jaká logika účastníků rozvoje formují naše město ne vždy nejlepším způsobem.
Zvažujeme část města mezi řekou Yauza, dálnicí Entuziastov, ulicí Krasnokazarmennaya. Právě tuto část označujeme jako území VIVA-Lefortovo, pro tuto část navrhujeme hlavní transformace.
Toto místo je pozoruhodné tím, že je přetíženo bývalými průmyslovými zónami, které již nefungují jako výroba, kvalita prostředí a okolí je na nízké úrovni, existuje mnoho prázdných opuštěných míst. Území má zároveň významný zdroj pro kvalitativně nový rozvoj: přítomnost významných historických památek v dobrém stavu, blízkost řeky a velké množství zelených ploch, blízkost centra a dopravních uzlů. Zájem podnikatelů a vývojářů o vývoj webu je pozoruhodný: čtyři hlavní hráči vyjádřili svůj zájem o objekty na webu.
Ozvěny budoucích změn již lze pozorovat: závod Kristall se transformuje na umělecký klastr, území závodu Hammer and Sickle se připravuje na rozvoj bydlení, společnost Morton Group of Companies začala prodávat byty v rezidenčním komplexu na místě bývalý závod Almaz-Antey.
Podívejme se blíže na projekt rezidenční čtvrti Symbol, navržený k realizaci společností Don-Stroy na území bývalého závodu Serp and Molot, jako dominantní a dlouhodobě významně ovlivňující rozvoj území. Diskuse o tomto projektu byly zahájeny v roce 2012 a jako výsledek město nabídlo developerovi uspořádat mezinárodní soutěž o rozvoj architektonického a urbanistického konceptu rozvoje území závodu. Cílem soutěže je „výběr architektonických a urbanistických koncepcí pro vytvoření multifunkční městské jednotky s rozvinutou infrastrukturou, integrovanou do městské struktury a splňující požadavky udržitelného rozvoje životního prostředí“.
Podle výsledků soutěže bylo představeno pět projektů, jejichž schémata jsou uvedena níže. Čtyři z těchto projektů udržují pěší trasu podél bývalých železničních tratí. Toto je zřejmé řešení, protože zajišťuje komunikaci mezi mikrodistrikty, poskytuje přímý přístup k řece Yauza pro budoucí obyvatele a také přímý přístup ke kulturním památkám v této oblasti: statek Stroganov, klastr umění Crystal, vodní areál Syromyatnichesky s přilehlým parkem, Artplay území.
V každém z projektů jsou železniční tratě uloženy jako osa pro chodce.
O projektu navrženém ke schválení je rozhodnuto o odstranění tohoto spojení na území budovy a o výstavbě obytných čtvrtí místo kolejí. Takové řešení vylučuje možnost využití stávajících předpokladů pro rozvoj území a spíše se snaží izolovat se od převládajícího městského kontextu.
Lze předpokládat, že takové rozhodnutí developera je způsobeno tím, že okolní
území neodpovídá požadované úrovni budoucího rozvoje - business třídě. Jakýkoli vývojář se primárně zajímá o dosažení zisku a vůbec není povinen zušlechťovat rozsáhlé území sousedící s jeho stránkou.
Návrh týmu 123 je zachovat stávající trať, vytvořit jediné spojení pro chodce „Tiny Boulevard“, které se uskuteční na místě bývalého
železniční tratě. Nový bulvár sloučí několik bloků najednou a poskytne přímý přístup na nábřeží. ***
Pro město by však byly prospěšné právě ty projekty, které organicky zapadají do městského kontextu. Pokud bude realizován projekt, který takové vazby vylučuje, riskuje Moskva, že získá ještě více roztříštěné čtvrti, což významně oslabí synergické vazby. V tomto projektu je obtížný přístup chodců do center přitažlivosti oblasti (nábřeží, Kristallu, Artplay atd.). Zvolené vývojové schéma stimuluje automobilovou dopravu a zhoršuje dopravní napětí v oblasti.
Samostatně bychom chtěli diskutovat o ekonomické složce těchto rozhodnutí pro město. Na příkladu tohoto území jsme se rozhodli zvážit možnosti rozvoje ekonomiky okresu při realizaci dvou scénářů: při zachování stávající situace a při organizaci nového pěšího bulváru místo železničních tratí.
Analyzovali jsme část silnice z ulice. Šachta Zolotorozhsky do závodu Kristall. Tento web je nyní opuštěný a používají ho hlavně obyvatelé okrajových oblastí, protože je pro hlídky stěží patrný. Zároveň jsou chodci nuceni využívat tento úsek železniční trati jako přechod mezi ulicemi Volochaevskaya a Zolotorozhsky Val. Existuje jen velmi málo spojení mezi hlavními ulicemi okresu a lidé dnes používají i takovou nevhodnou cestu. Úseky podél tratí vypadají opuštěné a nevyužité. Výjimkou je území společnosti CROC, které sousedí s kolejí, ale společnost se z kolejí co nejvíce ohradila vysokým plotem s ostnatým drátem.
Pokud analyzujeme daňový základ vybraný z přilehlých oblastí, činí přibližně 50-70 milionů rublů. ročně (výpočet vycházel z daně z pozemků a daně z nemovitostí). Drtivá část této částky připadá na kancelářské centrum společnosti CROC. Zbytek přilehlých území prakticky nepřináší městu peníze, protože jsou podle označení průmyslovou oblastí, tj. jejich katastrální hodnota je 4,5krát nižší než hodnota půdy za účelem, například pro obchod.
Budovy na sousedních územích navíc nejsou zahrnuty do seznamu objektů, pro které se vypočítává daň z nemovitosti. Z této analýzy usuzujeme: pokud může město dovedně stimulovat převod půdy na společensky významné funkce, zejména v územích náchylných k těmto změnám, může výrazně zvýšit příjem z těchto zemí.
Oblast podél železničních tratí má vysoký potenciál
rekonstrukce. Zároveň se potenciál výrazně zvýší, pokud
přímé spojení s budoucí rezidenční oblastí. V tomto případě může plánovaný výběr daní z přilehlých oblastí vzrůst na 160–200 milionů rublů, což je 3–4krát vyšší než současná situace.
Kromě přímého ekonomického efektu by se tak město zbavilo jednoho z nevzhledných míst v okrese a přeměnilo jej na centrum přitažlivosti, pěší bulvár, spojení s řekou, zelené nábřeží, přístup k Umělecká centra Crystal a Artplay. Navrhovali bychom pojmenovat nový bulvár „Drobný bulvár“a tímto jménem si připomenout, že kancelář KROK a pekárna sousedí s železničními tratěmi.
Developer, pokud by byl tento návrh realizován, by také získal významné výhody: nový bulvár pracuje na vyrovnání prostředí, čímž se stane atraktivnějším a bezpečnějším pro budoucí obyvatele. Dobře udržovaný bulvár, který umožňuje přístup k řece a objektům tvůrčí činnosti, je významnější ukázkou blahobytu okolí než fotografické koláže v reklamních brožurách. Kromě toho jsme přesvědčeni, že taková rozhodnutí ovlivňují náklady na samotné byty v obytných komplexech ve výstavbě.
V rámci našeho projektu za účelem podpory navrhovaných řešení aktivně kontaktujeme úřady a uživatele pozemků pozemků, pro které navrhujeme změny. Implementace takových řešení je nemožná bez navázání interakce mezi určenými účastníky. Podle našeho předpokladu bylo možné vyřešit mnoho bolestivých bodů ve městě realizací projektů zaměřených na zdroje a potenciál města, již vytvořený městský kontext a formování synergických vazeb.
Na příkladu projektu VIVA-Lefortovo bychom chtěli navrhnout a implementovat nový přístup k řešení městských problémů se zaměřením na maximalizaci potenciálu přirozeně vytvořeného území se základním zaměřením na propojenost území. ***
Úspěšné analogie ve světě pro transformaci železničních tratí:
High Line Park, New York
Bývalá železniční trať byla přeměněna na park, který se stal novým bodem
přitažlivost města. Díky této transformaci se ukázalo, že oživuje depresivní
území města, ze kterého byla ukončena průmyslová výroba. Městský smog
přilákat investory, podniky, nové obyvatele do okolních oblastí.
Odhadovaný příliv dalších investic do této oblasti byl odhadován na 4 miliardy USD, skutečný nárůst výběru daně z nemovitosti za rok se zvýšil o 100 milionů USD, což již vrátilo náklady na vytvoření parku. Více>
Good's Line, Sydney
Projekt přeměny opuštěné oblasti a železničních tratí na pěší cestu. Stezka se stala lákadlem pro obyvatele města, turisty, studenty blízkých univerzit. Realizace projektu byla možná po navázání partnerství mezi šesti vlastníky přilehlého pozemku, úřady a veřejnými organizacemi. Zařízení bylo uvedeno do provozu před necelým rokem, ale již stimulovalo rozvoj podnikání v přilehlých územích a také významně ovlivnilo poptávku a náklady na bydlení v okolí. Podrobnosti 1 a 2.
Tým 123 pracoval na článku:
Marina Reingold - projektová manažerka.
Zkušenosti v oblasti rozvoje podnikání, rozvoje partnerských sítí, zavádění nových obchodních oblastí.
Anna Kasatkina je projektová analytička.
Zkušenosti v oblasti realitního poradenství, oceňování podniků.
Ulyana Pyankova je sociologička projektu.
Zkušenosti v oblasti sociologického výzkumu, vedení volebních kampaní.
Oleg Raspopov je architekt projektu.
Zkušenosti v architektuře a designu. Kurátor soutěže na rozvoj koncepce parku „Patriot“, kurátor školy „Základy architektonické budoucnosti“
Vizualizace:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publikace pro vývojáře.
