Konference věnovaná problémům výstavby nízkopodlažních obytných komplexů se konala 12. dubna v hotelu Radisson Royal. Zveřejňujeme video z projevu architekta, vedoucího projektové kanceláře UNK Yuliy Borisova a zástupců developerských společností: Natálie Shataliny z MIEL-Novostroek a Raisy Manashirové ze SDI Group.
Yuliy Borisov přednesl na konferenci návrh na zavedení systému „konstruktér“- soubor několika typických řešení pro plánování, fasády a obecné uspořádání. Jejich různé kombinace budou schopny poskytnout téměř individuální možnosti pro každý byt a snížit tak náklady na polovinu.
Yuliy Borisov o nízkopodlažním bydlení
text řeči
"Je trochu zvláštní slyšet od architekta, JAK vytvořit nízkopodlažní vesnici." Dotazy naší kanceláře ukazují, že nízkopodlažní projekty v současné době zažívají explozivní růst. To usnadňuje několik faktorů najednou:
- vzniká poměrně závažná administrativní bariéra. Určité moratorium existuje nejen v Moskevské oblasti, ale také v jiných městech na výstavbu 12podlažních budov v podmíněně venkovské oblasti. To tedy administrativním způsobem nutí vývojáře, aby přeformátovali své projekty;
- podle mého názoru je potenciál pohodlí 12podlažních budov již na svém vrcholu. I když vyrábíme panelové nebo monolitické domy se zlepšenými povrchovými úpravami, vyšší přízemí, přidáváme mateřské školy atd., Pak se toto nové bydlení v zásadě nijak neliší od domů postavených před 50 lety. Všechny světové zkušenosti naznačují, že segment nízkopodlažních staveb je pro obyvatele pohodlný. Jelikož se jedná jednak o blízkost pozemku, jednak vytváří určitou komunitu, a za třetí jde o bydlení, které bude likvidní déle než u vícepodlažních.
Data od společnosti Metrium Group ukazují, že podíl nízkopodlažních staveb získává na síle. V roce 2011 činil jeho podíl 10%, nyní se pomalu zvyšuje a je předpoklad, že do roku 2018 to bude 50%. Pokud jde o nás, vidíme nárůst požadavků konkrétně na nízkopodlažní stavby z regionů - Vladivostok, Voronezh, Ural atd.
Zpět k otázce „Jak učinit projekt úspěšným?“Dávám velmi jednoduchou radu: potřebujete kvalitní recept, dobré ingredience, kuchyňské vybavení a samotného kuchaře. Vždy říkám svým kolegům, partnerům a zákazníkům, že existuje deka, kterou obvykle táhnou 4 lidé. Jedná se o podmíněnou správu (některá z našich omezení), dodavatele (mluvíme nejen o staviteli, ale také o možnostech stavebního komplexu), jedná se o projektanty a samotného zákazníka. Pokud jedna ze stran silně (vysoce profesionální) táhne, na pokrývce bude záhyb a produkt bude nakonec špatný. Proto, pokud jste kvalitní vývojář, ale na ruské úrovni, je nepravděpodobné, že vám Norman Foster pomůže. Současně však projekt zničí regionální institut designu. Každý by měl mít stejnou úroveň, mentalitu a co je nejdůležitější - přístupy a cíle. Limity zahrnují rozpočet a časový rámec. Cena prvotřídních architektů, kteří mají zkušenosti, porozumění tomu, jak by měl produkt vypadat, je 6-9% z celkového rozpočtu, cena průměrného designéra je 4-5%.
Největší výzvou při vývoji kvalitního produktu je čas. Vytvoření jedinečného a vysoce kvalitního produktu, který splňuje stanovené cíle, trvá v průměru: koncept - 4 měsíce, fáze P a „pracovní“- 8 měsíců, stavba trvá 24 měsíců. To jsou podmínky, které umožňují naší kanceláři a kolegům vytvářet dobrý produkt. Vývojáři často žádají o urychlení tohoto procesu, což někdy vede ke zvýšení rozpočtu. A to je důležité si uvědomit. Zkušenosti s omezením rozpočtu a podmínek vedou k tomu, že mnoho zákazníků je připraveno ke spotřebě produktu, který není zcela jedinečný.
Najednou N. S. Chruščov rozhodl, že každá rodina ze společných bytů musí přijít do samostatného bytu. Objevil se tedy program průmyslové bytové výstavby. Nechala problém vyřešit. Druhá otázka je dobrá nebo špatná. Byla však vyřešena možnost vytvořit hromadný produkt, který v té době splňoval charakteristiky pohodlí.
Pokud se nyní ekonomická situace zlepší, dojde v Nové Moskvě ke stavební „explozi“. A podle mého názoru prostě není dost architektů, aby poskytli vývoj jedinečným objektům.
Existují 2 možné způsoby, jak ze situace vyjít: buď náklady prudce vzrostou, nebo se objeví projekty nízké kvality. Abychom tomu zabránili, nyní vytváříme jakýsi „konstruktor“. Jeho hlavními prvky jsou plánovací řešení, řešení fasád a urbanistická řešení. Pro sebe jsme vypočítali, že pokud se v každém z těchto prvků vytvoří 5 typů, dostaneme 3 na pátou mocninu, což je 243 možností. Chápete, že toto je již poměrně jedinečné řešení.
Co to dělá, ptáte se? Takový návrhový systém umožňuje optimalizovat náklady až o 50%, nejdůležitější je doba návrhu až o 60%. Pokud obdržíte hotový balíček, pak buď s pomocí autorů nebo místních návrhářů přizpůsobíte základy a začnete stavět.
Všichni se snažíme vyhnout rizikům, nikdo nechce experimentovat. Pokud již byla řešení fasády někde otestována a existují recenze, včetně provozu, můžete se tak vyhnout rizikům a stížnostem kupujících. Nikdo nechce udělat skvělý projekt a poté „snížit“ekonomiku o záruky.
„Konstruktor“umožňuje v počáteční fázi provést studii preferencí cílového publika a určit náklady na stavbu. “
Yuliy Borisov podrobně hovořil o dokončeném projektu UNK -
Obytný komplex "Nizozemská čtvrť" v Ivanteevce. Projekt byl vyvinut za podmínek přísných omezení územního plánování. Architekti využili liniové budovy, zatímco se jim podařilo dosáhnout jak „nádvoří bez automobilů“, tak poměrně pohodlného prostředí pro obyvatele. Čtvrť používala formát 4+ - čtyřpodlažní domy s podkrovím. Na fasádách je syntetická omítka z minerální vlny kombinována s povrchovou úpravou ze slínkových cihel.
Raisa Manashirova, Obchodní ředitel skupiny SDI, vývojář Akkordu. Smart-quarter”, formuloval hlavní charakteristiky nízkopodlažního projektu, který pomůže vývojáři vytvořit produkt, který je na trhu žádaný.
shrnutí projevu:
„Jednou z hlavních podmínek úspěchu projektu je dopravní dostupnost, kupující bytů v„ nízkopodlažních budovách “, které se staví mimo Moskevský okruh, tomuto kritériu především věnují pozornost. Kupující začali věnovat zvláštní pozornost architektonickému konceptu obytných oblastí. Vizuální vnímání je místem, kde začíná seznámení lidí s jejich budoucím domovem.
Pokud bylo spuštění infrastruktury zpravidla plánováno společně s uvedením druhé a třetí etapy do provozu, diktují současné podmínky odlišný přístup. Po vyslechnutí přání zákazníků jsme revidovali plán územního plánování, abychom poskytli budoucím obyvatelům první etapy potřebnou infrastrukturu od okamžiku příjezdu - mateřská škola a nákupní centrum budou uvedeny do provozu již s prvními čtyřmi domy a následně školou otevře poliklinika dveře v komplexu jeden po druhém, FOK s bazénem a dalšími zařízeními důležitými pro pohodlí.
Přibližně 30% zákazníků, kteří si již koupili byty v rezidenčním komplexu, vyjádřilo přání investovat do komerčních prostor a rozvíjet své vlastní podnikání v docházkové vzdálenosti od místa bydliště.
Bezpečnostní výstražné systémy, ovládání perimetru území a inteligentní domácí systémy, které se s rozvojem technologií staly dostupnými v hromadném segmentu, stejně jako přítomnost výtahů v nízkopodlažních komplexech odpovídají představám kupujících o pohodlném životním prostředí, důvěra v projekt a jeho pozitivní image. “
