18. listopadu v showroomu Bene na 16 Strastnoy Boulevard uspořádala profesionální oceňovací skupina RICS kulatý stůl na téma „FSO č. 7 a mezinárodní praxe oceňování nemovitostí“. Hlavním důvodem pro organizaci diskuse odborné komunity bylo schválení nařízení Federálního hodnotícího standardu „Real Estate Assessment“(FSO č. 7) ze dne 25. září 2014 Ministerstvem hospodářského rozvoje Ruské federace.
Diskuze se zúčastnili: Yuri Deryabin MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, Nikolay Volovich, profesor, viceprezident CIAO Partnership, člen Rady Národní rady pro hodnotící činnosti, Galina Bulycheva MRICS, Ph. D., předseda odborná rada partnerství CIAO, Olga Kochetova МRICS, ředitelka odboru oceňování Ruska a SNS, rytíř Frank.
Řečníci hovořili o obtížném procesu přípravy a odsouhlasení Federálního standardu, jak FSO č. 7 doplňuje současné oceňovací standardy v Rusku a jak souvisí s mezinárodními standardy oceňování nemovitostí. Řečníci se také dotkli problémů, které vývojáři nedokázali vyřešit, a podělili se o své zkušenosti s aplikací profesionálních standardů pro hodnocení RICS v podmínkách ruské reality.
Vývoj standardů začal v roce 2003, poté byl pozastaven a na konci roku 2013 - začátkem roku 2014 byly obnoveny práce již v rámci pracovních skupin vytvořených pod odbornou poradní radou při Ministerstvu hospodářského rozvoje. Zpočátku byla práce na standardu komplikována nedostatkem jednotného konceptu. Většina odborníků chápe nedostatky základních standardů (FSO 1-2-3), jakož i standardu pro stanovení katastrální hodnoty (FSO 4), které v té době nebyly předmětem revize, a chtěly je opravit a doplnit jejich jednotlivá ustanovení v jednom dokumentu.
Z kontroverzních otázek týkajících se diskutovaného FSO 7 si odborníci všimli ustanovení, které ve skutečnosti předepisuje povinnou analýzu NEI (nejefektivnějšího použití) při oceňování nemovitostí. Během procesu posuzování ke stanovení katastrální hodnoty, včetně zpochybnění výsledků katastrálního ocenění, nemusí být provedena analýza NEI a je třeba zvážit způsob využití zastavěného pozemku nebo zařízení investiční výstavby na základě skutečné použití. V tomto případě se zastavěný pozemek hodnotí jako nezastavěný, určený k užívání v souladu s typem jeho skutečného využití.
Druhým bodem, na který odborníci upozornili, je článek 30 FSO-7, který hovoří o potřebě dosáhnout konečné hodnoty hodnoty, což naznačuje úsudek o hranicích intervalu, ve kterém podle názoru odhadce, tato hodnota může být. To však musí být provedeno, pokud zadání pro posouzení nenaznačuje, že odhadce uvádí pouze hodnotu nákladů jako jednu hodnotu, aniž by specifikoval interval.
Smyslem stanoveným vývojáři standardu v tomto odstavci je jak informovat zákazníka o možné velikosti tržního rozsahu, chybách spojených s konečným výsledkem, tak chránit zájmy hodnotitelů. Mezinárodní standardy, zejména RICS Valuation Standards (Červená kniha), stanoví, že v případě významných nejistot při oceňování je musí odhadce charakterizovat, identifikovat a určit jejich dopad na výsledky.
Účastníci kulatého stolu dospěli k závěru, že myšlenka stanovená ve FSO-7 je dobrá, ale pro její praktickou implementaci je nutné buď zdokonalit samotnou normu, nebo vyvinout vhodná metodická doporučení, která tato ustanovení zveřejní. Obecně je přijetí FSO pro hodnocení nemovitostí samozřejmě velkým krokem vpřed, pokud jde o normativní regulaci činnosti hodnocení v Rusku, její standardizaci, ale vidíme, že řada otázek, a to i na nejzákladnější úrovni, zůstaly mimo rámec normy a podle toho je toho více než práce. Členové RICS jsou do této práce nepochybně zapojeni a pokusí se vnést do domácí praxe nejdůležitější mezinárodní zkušenosti z hlediska výkonu orgánů, které hodnocení regulují.
Stránka společnosti Bene na archi.ru >>
